不動産仲介・空き家相談室

■ 空家等対策の推進に関する特別措置法
「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が平成26 年11 月に成立し、平成27 年2 月に施行（全面施行５月）されました。この法律では空き家等の適切な管理に努めるよう、所有者等の責務が定められています。
また、図のような状態にある場合、区市町村から『特定空家等』と扱われ、助言、指導等を受けることがあります。

■民法に基づく責任
空き家に限らず所有している家については、「隣地の庭木の枝が隣の家の境界線を越える」場合や、「土砂などが隣地に崩れ落ちそうになっている」場合などには、その隣地の所有者などから対策を求められることがあります。
さらに、空き家などの保存状態が悪いことなどで他人に損害を与えた場合、例えば「空き家の瓦が落ちて隣家の屋根などに傷をつけてしまった」場合などには賠償責任を負う場合があります。
これは家に限らず、塀や竹木など敷地内の全てのものが対象になります。

■建築基準法に基づく責任
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めることが求められています。

【空き家の適正な管理】

◆ご近所にお声掛けする
空き家になることが分かったら、ご近所の方にもその旨を伝えておき、緊急の場合に備えて、自身の連絡先も伝えておいてください。
空き家になった後も、できるだけこまめに近隣に声掛けしておくと、近隣の方も安心されると思います。また、建物の管理と併せて、周辺の状況などを確認しておくと、不法侵入者・不法投棄等のリスク回避にもつながります。

◆火災保険に入る
空き家は、たとえ定期的に管理をしている場合でも、人が住んでいる家屋
に比べて火災や風災、盗難に対するリスクが高くなります。
特に、今は誰も住んでいないけれど、いつか売却したい、賃貸に出したい
とお考えの方は、火災保険に加え、水災、盗難、水漏れなどに対応した保険
への加入を検討しましょう。

◆不審者の侵入等を予防する
人を感知して点灯する照明器具（人感センサー付ライト）などの設置は、不審者の侵入防止に効果的です。
塀や柵、生垣などは、定期的に手入れし、見通しを良くしておき、周りに足
がかりになるようなものを置かないようにしてください。

◆定期的な点検とお手入れ
できるだけこまめに管理するようにしてください。また、大雨や台風、地震
の後は必ず点検を行う必要があります。
遠方に住んでいる、年齢的につらくなってきた等の場合は、専門の管理業者に委託すること可能です。当社でも空き家管理を請け負っておりますので詳細はお問い合わせください。

お持ちの空き家の状況に応じた活用方法を検討してください。
空き家の活用方法の主なメリット・デメリットは図を参考にしてください。

◆事前調査
空き家の活用や売却に当たっては、様々な制約があります。
どれだけ劣化しているのか、どんな規制があるのか、いくらで売却できるのかなど、これらの条件を整理することで、より具体的な検討が可能になります。

◆接道について
建物を建てる敷地は、幅４m 以上の道路に２m 以上接していないと、原則、建築することができません（接道義務／建築基準法第43 条）。
敷地が接する道路の幅が４ｍ未満の場合、建替えの際に原則として道路の中心から２ｍ後退（セットバック）する必要がありますので、確認することが大切です。

◆活用が難しい条件について
接道義務を果たしていない、土地が非常に狭いなどのため建替えができないなどの土地の条件、建物の老朽化、駅から遠い立地などで活用において不利になる場合があります。その場合の解決策としては隣家に売却する事や住宅以外の用途で活用するなどがあります。
また、隣地との境界が不明確、借地の契約内容が不明確など、権利関係で事前の調整等が必要になる場合があります。借地契約の確認、測量の実施や境界確定が必要となる場合がありますので不動産会社等へご相談ください。

より詳しい内容は「空き家トピックス」をご覧ください。

相続をした後は空き家で放置している場合や管理委託や賃貸も考えていない場合は売却をするという選択肢があります。
空き家の売却を検討する場合は不動産業者へ相談する前に解体をしないようにしてください。更地にした後に土地が建築基準法上の道路に面していないという理由で再建築ができない事があり、また、古家をリフォームして賃貸する事を前提に空き家の購入を検討している投資家の方や不動産業者もいます。状態次第では解体して更地の状態で売却した方がいいケースもありますので、事前に不動産業者と協議してください。

売却についての流れは図の通りで、物件の査定を不動産業者に依頼し、現地調査等を行った後に不動産業者が売出価格の査定書を作成します。売出提案価格は買取金額ではありませんので、高い査定金額を提示した不動産業者に依頼する事が必ずしも正しいとはいえません。査定書の内容や担当者の力量などを総合的に考慮して媒介依頼する必要があります。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類あります。一般媒介は１社だけではなく数社に媒介を依頼する事が可能ですが、レインズへの掲載義務がないため、広く周知されない事もあります。
専任媒介や専属専任媒介は１社のみ依頼する事になりますがレインズへの掲載義務があるため、たくさんの不動産業者が情報を得ることが可能です。
それぞれ一長一短がありますので不動産業者へ相談し、売主様や物件にとって最適な媒介契約を選択してください。

売却の募集前に不動産業者は現地調査、登記関係の調査、役所関係の調査等を行い募集資料を作成しますが、調査をしても発見・判別できない事がありますので、売却後に購入者とトラブルにならないよう物件の欠点や告知事項等を依頼される不動産業者へありのまま伝えてください。

より詳しい内容は「物件を売りたい」を参考にしてください。
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