不動産に関するQ＆A
Q. 住宅ローンを借り入れて売買代金を支払う計画で、手付金を支払い、住宅の売買契約をしましたが、ローンの借入れができませんでした。それでも残代金を支払い、住宅を購入しなければならないのでしょうか。
A. 住宅の売買契約では、多くの場合に金融機関からの住宅ローン融資によって、売買代金が支払われます。住宅ローンで売買代金を支払う計画を立てて売買契約を締結したにもかかわらず、金融機関からの借入れができないと、買主は購入資金を得ることができず、非常に困ったことになってしまいます。
そこで住宅ローンを借りて住宅を購入するときは、住宅ローン特約が付けられるのが通例です。住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを借りられなかったときには、違約金等の負担をすることなく、手付金が返還され、無条件で契約を解除することができるという約定です。
住宅ローン特約があれば、特約に基づいて売買契約を解除することができます。住宅ローン特約に基づいて契約解除の意思表示をすれば、無条件で手付金を取り戻すことができます。
住宅ローンの特約を付けて売買契約を締結したときは、買主は一定の期限内に、誠実に住宅ローン申込みの手続をする義務を負います。買主が、住宅ローンの申込みをしなかったり、書類準備などを怠ったため借入れができなかったような場合には、住宅ローン特約は適用されません。共同買主が連帯保証人となることを拒んだために融資を得られなかった事案について、ローンが実行されなかったのは買主側の責に帰すべき事由によるものであるとして、ローン特約に基づく解除は許されないとした裁判例があります。
また、金融機関から融資を拒まれた場合には、買主は速やかに住宅ローン特約により契約解除をするか、ほかの方法で資金を調達するかを選択しなければなりません。どちらも選択せずに相当期間が経過すると解除権は消滅し、契約解除はできなくなります。